神戸市中央区の再整備が進むなか、三宮駅周辺は商業・娯楽・ビジネスの拠点として大きく活気を増しています。それに伴い、住む場所として注目を集めているのが、三宮駅に近接する新神戸駅エリアです。この一帯は、歴史・文化の薫る街並みと自然環境が一体となった落ち着いた住環境が魅力となっています。
中央区の人口は年々増加傾向で、まちの成長性の高さがうかがえます。不動産市場分析を手掛けるアットホームラボ株式会社の磐前淳子さんに、中央区の不動産市況や消費者の最新ニーズについて、詳しく解説いただきました。
※掲載の航空写真は、2023年7月に撮影したものに一部CG加工を施してあります。また、神戸ポートタワーは工事中につき、CG合成を施しており、実際とは異なります。あらかじめご了承ください。
不動産情報サービスのアットホーム株式会社に入社、営業職・企画職などに従事。2019年5月、アットホームのＡＩ開発・データ分析部門より独立発足したアットホームラボ株式会社の設立に伴い、現職。不動産市場動向の調査・データ分析部門を統括し、各種市場動向レポートの公表や執筆、講演活動などを行う。
再整備に伴い、まちへの評価が高まっている中央区。現在、神戸市全体の人口は減少傾向にありますが、中央区においては人口増加が続いています【図1】。中央区には、商業施設や公共施設、交通機関が集積しており、こうした生活利便性の高さが人口流入の一因になっていると考えられます。
「神戸市では、2020年より市中心部の三宮駅周辺でタワーマンションの建築を抑制する条例が施行されました。利便性が高く人気のある三宮でタワマン規制をするのは異例ですが、三宮駅に商業施設やオフィスを集め、マンションなどの居住エリアを近隣エリアに広げることで、市外への人口流出を防ぐというまちづくり方針がとても興味深いです。神戸はまちがコンパクトで、交通インフラも充実しています。仕事や買い物は活気のある三宮で、生活は近隣エリアのマンションで、という神戸のメリットを活かした暮らし方ができるのも魅力的ですね」（磐前さん）
実際に中央区に暮らす方々からは、まちの魅力について次のような声が寄せられています。
いずれの声も、神戸らしい景観や文化、生活利便性の高さといった魅力を裏付けるものばかりです。
新神戸の強みは新幹線駅の存在です。東京、大阪、京都、姫路にも移動しやすいのは、ビジネス面で大きなアドバンテージに。JRの在来線こそありませんが、三宮までは地下鉄でわずか1駅という非常に便利な立地です。
不動産情報サービスのアットホーム株式会社が行った調査では、新築マンション購入者の約6割が「将来的な売却や賃貸活用を考えている」と回答しています。
「もちろん、気に入ったマンションに末永く住めれば幸せなことです。でも、人生の節目で住み替えや賃貸活用のニーズが出てくる可能性も十分にありえます。そうした際に有利な条件で売却・賃貸に出せるよう、資産性を維持しやすいエリアの物件を選ぶことが賢明でしょう」（磐前さん）
神戸市の中古マンション平均価格帯（2024年Ⅰ期）は、前年同期比2.0％アップの2,290万円。25期連続で上昇を続けており、神戸市における堅調な住宅需要がうかがえます【図2】。
次に、中央区内の駅周辺における中古マンション平均価格と平均募集家賃の推移を見てみましょう【図3】【図4】。
三宮、新神戸、神戸、元町の各駅周辺は、神戸市全体の平均を上回る価格水準となっており、商業の中心地である三宮が最も高額です。新神戸、神戸、元町は三宮と比べて割安となっていますが、これらのエリアは再整備が集中する三宮の恩恵を受けて、今後ますます需要が増えていく可能性があります。
なお兵庫県内では、西宮市で、駅周辺の再開発による利便性の向上により、まちの人気がアップしたという先行事例もあります。
新しい住まいで安心感をもって快適に暮らしていくためにも、立地や物件の将来性を考慮し、長期的な価値を維持できる物件を選ぶことが大切です。
コロナ禍では、都心を避けて郊外へ移住する動きも見られましたが、新型コロナウイルス感染症が5類に移行後、出社を再開する企業も増え、都市部での生活の利便性が見直されています。
「子育て世代だけでなく、高齢夫婦も生活の利便性と設備の整った都市部のマンションに移り住むケースも増えています」（磐前さん）
神戸市では、中央区が特に利便性の高い地域です。しかし、商業中心地の三宮駅周辺は利便性が高い半面、騒音や密集、窓の開放が難しいなど住環境面でのデメリットもあります。
それに比べ、新神戸駅エリアは、利便性と良好な住環境の両立が可能です。例えば、南向きで日当たりが良く、眺望に恵まれた物件を選びやすい利点があります。
アットホームの調査「新築マンション購入者が最後まで重視したポイント」【図5】でも、「最寄り駅・利用路線の利便性」「通勤・通学の利便性」と併せて、「日当たりの良さ」「眺望」といった立地条件が特に重視されていることが分かります。これらの条件を満たすことで、満足度の高い住まい選びができ、将来的にも好条件での売却や賃貸活用が期待できるでしょう。
また、近年はIoTを活用した家電制御システムや、食器洗い乾燥機、ディスポーザーなど家事を助ける先進的な設備を標準搭載したマンションも増えています。このような物件に住むことで、より快適でゆとりのあるライフスタイルを実現することができます。
ここまで、アットホームラボ株式会社の磐前淳子さんに、中央区における不動産事情と消費者動向について解説していただきました。
快適な生活と安定した資産形成が期待できる中央区への注目度は、今後さらに高まることが予想されます。住まいを選ぶ際には、予算や立地、設備・仕様、間取り、将来性など、さまざまな要素を総合的に検討する必要があります。まずは、無理のない予算を組むことが大前提。そのうえで、「どんなエリアに住みたいか」「どんな暮らしがしたいか」をご家族と十分に話し合ってみましょう。本稿が、あなたの理想の住まい探しの一助となれば幸いです。
