Scroll

立地で見る資産としての価値

イメージ

資産性の9割は「立地」勝負。

ご存知のとおり、マンションの資産性の9割は「立地」で決まります。その立地を見極めるにもふたつの視点があり、「狭域立地」と「広域立地」に分けられます。「狭域」というのは、最寄り駅からの徒歩分数などエリアでの優位性。当然、駅から近くて利便性が高いことや公園などの好ましい施設の近くなど資産価値が高くなるケースが多くなります。一方、「広域」というのは都市部なのか郊外なのかという広い視点。資産性だけで見たら当然、大阪中心部が優位になりますが、不動産価格も高額になりますので現実的な選択肢としては考えにくい場合も多いでしょう。

大阪の新築マンション市場は今どうなっている?

大阪の中心部では、数年前まで梅田・心斎橋界隈を中心に大規模な超高層マンションがたくさん供給されていました。ところがこの1、2年でマーケットが激変。まず、分譲価格が数年前から高騰し続け、それに伴いマンション供給は激減しています。築数年の中古マンション価格が値上がりしていることからもその状況がよくわかると思います。マンション供給が減ると何が起こるかというと、エリア内でも「好立地」と言われる場所にマンションが供給される傾向が出てきます。なぜなら、価格が上がっている分、デベロッパーはそのコストを出してでも欲しいと思う人がいるような条件のいい立地に供給しようとするからです。価格は上昇傾向にありますが好立地のマンション供給が増えている今は、「マンションは立地が9割」という資産性の前提を考えても、この時期に検討することもひとつの選択といえるでしょう。

大阪都心部イメージ

大阪府下の新築マンション平均坪単価が2016年〜2018年4月までにかけて前年比1pt〜5ptの伸び率と上昇傾向にある。

集計期間:2015年〜2018年 ※2018年は4月まで
集計対象:30平米以上 駅徒歩5分以内 予告広告物件除く
LIFULL HOME’S総合研究所調べ

ならば今、買うべき場所は?

そう考えると、中心部の供給が少ない今の状況で新築マンションを探すならば、中心部にダイレクトにアクセスできる場所でそれなりにプロジェクトが動いている「北大阪急行線」沿線がひとつの選択肢として考えられます。なかでも、現実的な選択という意味で注目のエリアが、大阪市の中心部にお勤めの方のベッドタウンとして機能し続けている「千里ニュータウン」です。ご存知のとおり千里ニュータウンは、日本初のニュータウンとして計画的に開発された住宅地。1960年代〜70年代にかけて開発された街で、豊かな自然環境、成熟した街並み、治安の良さなどさまざまな面から評価が非常に高く、今なお高い人気を誇る住宅地として知られています。

千里ニュータウンイメージ

中古マンションの平均坪単価を分析すると、右図のように御堂筋線・北大阪急行線の資産価値が2017年を除き前年比プラス水準で推移していることがわかる。

集計期間:2013年〜2018年 ※2018年は4月まで
集計対象:30平米以上 築9年〜10年
LIFULL HOME’S総合研究所調べ

緑が多いなど閑静な住環境でありながら、交通利便性が高いことが千里ニュータウンのもっとも大きな魅力です。千里ニュータウンを縦断する北大阪急行線は、大阪中心部の大動脈ともいえる「御堂筋線」に乗り入れています。ということはつまり、新大阪、梅田、心斎橋、なんばといった大阪中心部の主要都市にダイレクトにアクセスできるということ。ご自宅とオフィスの場所によっても異なりますが、おおむね乗車時間は15〜20分程度、ドアツードア30分前後で通勤できるエリアです。もちろん大阪中心部のマンションは利便性においてはもっと魅力的ですが、価格が高額なうえに大阪の都心部は住宅地として開発された地域ではないので住環境の面では誰もが満足するとはいえません。その点、住環境に恵まれながら電車一本で通勤できる交通利便性が確保されている千里ニュータウンは、「広域立地」において非常に大きなポイントになるのです。さらに千里ニュータウン内の駅徒歩5分以内であれば「狭域立地」も満たされることになりますから、資産性に大いに期待できるといえるでしょう。

北大阪急行線「桃山台」駅 徒歩5分(約400m)
北大阪急行線イメージ

購入のタイミングとは

現地周辺イメージ

「広域立地」と「狭域立地」を兼ね備えるエリアとは?

冒頭で申し上げたとおりマンション資産価値は立地が9割ですから、広域立地と狭域立地ともに好条件の物件は基本的に資産価値が維持されやすいエリアということになります。またこういった立地条件の良いマンションは注目されることも多く、特に条件の良い住戸は競争率が高まることがあります。千里ニュータウンは、大阪中心部にダイレクトにアクセス可能な「広域立地」に優位性があり、しかも駅徒歩5分圏で幹線道路に面していないという「狭域立地」が良いとなると、需給がタイトになる可能性が高まります。

近い将来、採択されるだろう「消費増税」も念頭に。

しばらく先延ばしされてきた「消費増税」もそろそろ、マンション購入においては気になるところです。これまでは景気の腰を折らないように先送りしてきたわけですが、プライマリーバランスの黒字化を考慮すると消費増税を押し進めざるを得ない現状があるからです。消費税が上がるタイミングの6か月程度前に経過措置が適用されるとしてそれまでに契約をしないと、消費税8%の現状で購入することができません。2%分が大きいことはもちろんですが、増税後は基本的にいったん新築マンションマーケットの供給は縮小すると考えられ、マーケットが持ち直すのも時間がかかると予測されます。つまりしばらくはマンションを購入するのが難しい時期に入るということ。もし今、新築マンションを購入しようとしているならば、こうした消費増税のことも念頭に置くといいでしょう。

イメージ
中山 登志朗 LIFULL HOME’S総合研究所 副所長兼チーフアナリスト

売りやすく・貸しやすいことも重視。

千里ニュータウンエリアにマンションを持つことのメリットのひとつに「賃貸ニーズが高い」ということも挙げられます。北大阪急行線で新大阪駅にダイレクトでアクセスできるうえに伊丹空港(大阪国際空港)も近く、短距離・長距離ともにアクセスが良好。つまり、転勤や出張の多い企業の人たちが住みたい街として選ばれる可能性が高いエリアなのです。大阪ではすでに人気を確立した住宅街ですから千里ニュータウンに住みたいという地元のニーズも拾えますし、転勤してくる人に対して短期的に貸しやすいエリア。そして賃貸物件は当然、駅から近いほどニーズが高くなりますから、千里ニュータウン内の駅近物件の優位性は高いといえるでしょう。

千里ニュータウンの環境の良さ。

良好な住環境を持つ住宅地として開発された千里ニュータウンは、整備された街並み、閑静な環境、そして豊かな緑、公園が配され、住むうえの環境は申し分がありません。大きな公園もいくつかありますが、当然、公園に近接しているマンションは人気があります。公園が近くにある一番のメリットは、豊かな緑によって得られる癒しとリラックス、そして静かな環境です。そしてもうひとつが、その恵まれた環境が基本的には半永久的に変わらないということ。再開発などで周辺の住環境が変わることも多いですから、住環境が保証されているということは資産性のうえでも好ましいといえるでしょう。

ぎんなん通り(約380m)

ワコーレ千里竹見台マスターズレジデンスの価値

「桃山台」駅前(約320m)

北大阪急行線「桃山台」駅から徒歩5分の利便性。

北大阪急行線「桃山台」駅から徒歩5分の地に計画されている本物件。「桃山台」駅は大阪の“プレミアムライン”と呼ばれる北大阪急行線〜御堂筋線の沿線にあり、千里ニュータウンの玄関口にもあたります。プレミアムラインと呼ばれる所以はその利便性の高さ。大阪六大都心「梅田」「淀屋橋」「本町」「心斎橋」「なんば」「天王寺」をはじめ、新幹線を利用できる「新大阪」もダイレクトにアクセス。毎日の通勤・通学、出張や旅行の長距離移動もストレスフリーな立地です。

竣工予定が2019年8月と消費増税前の購入可能性が高い。

すでに建設が始まっている本物件の竣工時期は2019年8月予定。翌月には引き渡し、入居も開始する予定です。消費増税のことも念頭に置くと良いタイミングで購入できそうです。

イメージ
竹見公園(現地近接)

「桃山台」駅北東エリアは駅周辺から住宅街。

駅周辺は商業エリアとして開発される駅も多いなか、北大阪急行線「桃山台」駅の徒歩5分圏内は住居系地域が中心。特に本物件のある駅北東側は駅前から住居系地域にあたり、駅の近くでも静かな住環境が整っていることが魅力です。また東側に竹見公園が近接し狭域立地としての価値も高いといえます。

全邸南向き。資産としての価値。

本物件は全66戸がすべて南向きに配置されています。吹田市での2018年5月末時点で、賃貸を探されている人の約3人に1人(※1)は南向きを条件に入れている傾向があります。もしも賃貸として運用する場合も、この「南向き」の要素は需要にマッチングしていると言えます。また本物件は60平米台〜120平米台と全18タイプのプランがあり、多様なスタイルに合わせた豊富なバリエーションとしても魅力があります。

※1 LIFULL HOME’S不動産投資 入居条件・設備条件の状況より抜粋

LIFULL HOME'S不動産投資 入居条件・設備条件の状況より(2018年5月末時点)
地下駐車場完成予想図

地下駐車場やラウンジなど共用施設が充実。

建物の地下には地下駐車場を設置。プライバシー、セキュリティに優れた贅沢な設備です。また、建物内にはパーティールーム、フィットネスルーム、ライブラリー、ラウンジ、キッズルームなど、大規模マンションのような共用施設が充実。家族で長く落ち着いて暮らすことができる邸宅としての機能が数多く配されています。

こだわりを実現するオーダーメイドに対応。

オーダーメイドの洋服のように、住まいもそこに住む人にフィットするよう、趣味や趣向、ライフスタイルなど様々な希望に合わせて自由に住まいを造るため、専任のコーディネーターがライフスタイルに合わせた快適な住空間づくりをサポートしてくれます。「十人十色」自分だけの”こだわり”を形にできることは大きなメリットと言えます。

ワコーレマンションシリーズ・モデルルーム施工例
Copyright © LIFULL Co.,Ltd. All Rights Reserved.
※掲載の写真は2018年4月及び5月に撮影したものです。
※掲載の情報は2018年4月現在のものとなり今後変わる場合がございます。
※徒歩分数は80mを1分として算出(端数切り上げ)した概算時間です。
※(  )内は地図上の概測距離です。
※掲載の空撮画像は2018年4月に撮影した航空写真にCG処理を施したもので、実際とは異なります。光の柱は本物件の位置を示すためのものであり、建物の高さや規模を示すものではありません。予めご了承ください。
※掲載の完成予想図は設計図を基に描き起こしたもので、官公庁の指導、施工上の都合等により建物の形状・色調・植栽などに変更が生じる場合があります。
※自動車はCG合成したものであり、色・形状・スケール等、実際とは多少異なります。あらかじめご了承ください。
※オーダーメイド対応は内容によっては建築基準法上・施工上等により対応できない場合があります。
※オーダーメイド対応には申込期限があります。
※オーダーメイド対応は原則有償となります。